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“面积”还是“份额”?——建设用地使用权如何量化登记
来源:葫芦岛市不动产登记中心  发布:葫芦岛市不动产登记中心  点击:339  发布时间:2018-11-20 11:28:38

 

不动产统一登记是由国家主导推动的一项重要的不动产制度改革,它把原来分散的各类不动产登记融为一体。登记分摊土地面积,是在土地和房屋分散登记的背景下,土地登记部门对土地使用权人共有份额的记载方式之一,并满足行政管理上的需要。但国家始终没有以任何形式颁布全国统一的分摊土地面积测量、计算标准。
实践中标准不一的测量计算方式,难以展现房屋所有权人对于土地的权利全貌,不利于保护正当权利。因此,有必要建立一个合理合法、全国统一的建设用地使用权分割分配方案。
一、建设用地使用权的量化方式选择
不动产登记簿记载的信息主要分为两种,一种是不动产的权属状况,另一种是不动产的自然状况。记载不动产权利信息是不动产登记簿的主要功能,记载自然状况信息是为了实现权利的特定化,明确权利的范围边界,起到辅助权利信息记载的作用。“面积”这一概念,通常用于记载不动产的自然状况信息,分摊土地面积将抽象化的权利份额以具象化的“面积”表现出来,然而现实中其实并不存在与此“面积”相对应的大小一致地块。事实上,业主的权利及于整宗土地,不动产登记机构将共有份额特定化为某块小土地会限缩业主的权利,有画蛇添足之嫌。
因此,笔者认为可以借鉴德国立法例,将不动产登记簿上业主共享的地上权使用份额和建筑物区分所有权的共有权份额,以万分数或十万分数的方式加以记载,并记载宗地总面积。可将现有登记簿上的“独用土地面积”和“分摊土地面积”改为宗地面积和“业主共有权利份额”,前者用以记载业主的使用权覆盖整宗土地的情况,后者用以记载业主对于共享的建设用地使用权和建筑物区分所有权中共有权的持份情况,这种份额只记载于登记簿上,在权证上不予体现。
共有份额的计算方式选择,笔者认为,按照所有权人专有部分建筑面积占总建筑面积的比例来量化具有一定的合理性。
建筑物区分所有权内部专有权具有主导性。对于建筑物区分所有权素有“一元论说”“二元论说”和“三元论说”之争。我国《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,此系采用“三元论说”。根据“三元论说”,建筑物区分所有权包括专有所有权、共有部分持分权及成员权三权一体复合构成。其中,专有所有权具有主导性。首先,专有所有权是指以区分所有建筑物的专有部分为客体的单独所有权,具有绝对性、永久性和排他性,专有所有权在建筑物区分所有权中处于核心地位。其次,也可表现在区分所有权成立登记上,只登记专有所有权,而不单独登记共有部分持分权及成员权。最后,在同一栋建筑上,只能就专有部分设立专有所有权,并因此获得与之对应的共有部分持分权和成员权。无论是转让、处分还是抵押,这三种权利必须视为一体,不可分割,否则在权利归属和利益分配上会发生混乱。
共有部分的收益与费用按业主专有部分面积大小分摊。首先,所有权人享有物的孳息,负担物的费用,此为民法的基本原理。我国《物权法》第80条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”可见,立法者虽未明言共有权份额的量化方式,但根据所有权人享有物的孳息,负担物的费用的原理,也可推出共有份额按专有部分面积大小进行量化。
其次,根据我国交易习惯,住宅小区的物业费收取的方式通常如下:给定每平方米的物业费标准,乘以专有部分建筑面积数得出每户业主每月的物业费。这一物业费收取方式的法律依据,正是《物权法》第80条。物业公司为全体业主服务,产生的总物业费用由全体业主共担,每户业主承担的比例,就按照其对共有部分的持有份额来分摊,而法定的份额分割方式即是按照按业主专有部分面积大小比例算定的。
业主大会中的表决权大小涉及业主专有部分面积大小。我国《物权法》第76条第1款规定了七种需要由业主共同决定的事项,在第2款规定:“ 决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”可见,法律规定共同管理中的重要事项的表决采用双轨制,业主所有的专有部分面积占总建筑面积的比例有重要意义,为平衡大小业主之间的利益,保护小业主的权利,防止出现“以大欺小”,同时采取“人头决”的方式表决。业主得以参与管理共有部分相关事宜的法律基础,在于业主对于共有部分持有一定份额的共有权。共有份额的大小,决定业主在业主大会中表决权的大小。反之,表决权的分配标准也体现出共有份额的分配标准。
总之,业主的共有权份额分割,应按照业主所有的专有部分建筑面积占总建筑面积的比例算定,只有这样才能保证分割后的共有份额能够和《物权法》《物业管理条例》等法律文件的规定保持一致,且和社会上广泛存在的实践和交易习惯相接轨。
二、共有份额计算中的技术问题
文中多次提到“专有部分建筑面积占总建筑面积”的比例,这里应如何理解?
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】7号)(以下简称《解释》)第8条规定:“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。”在较近的司法实践中,广东省高级人民法院认为:“在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时,应当以房产证记载的面积作为业主的专有部分面积,证载的分摊面积不能扣除。”
根据《房产测量规范》,业主共有的设施,区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种:(1)纳入分摊的业主共有设施,由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记,记载于房地产登记簿,项目分割转移登记时,该设施的建筑面积相应分摊给业主,并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积,由业主领取房地产权证。(2)不纳入分摊的业主共有设施,虽在初始登记时一并登记,在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”,但不颁发房地产权证。因此,总建筑面积应当是所有业主的专有部分面积与建筑区划内归全体业主所有的登记产权面积的共有设施之和。在宗地内所有房屋建成前,总建筑面积可按照规划批准的建筑面积计算。
对于实践中存在的车库车位(包含地下空间的车库车位)的问题,笔者认为,对于符合专有部分条件的车库、车位,应按照专有部分计算,其面积可以作为共有份额的“分子”,参与建设用地使用权的量化。常见的停车位通常通过在停车场地面划线标明,《解释》第2条第1款规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”可见一般的车位,只要四至分明、地面和顶面都可以确定,就成为一个具有构造、利用上具有独立性的空间,可以被视作专有部分参与建设用地使用权的量化。对于不符合专有部分建筑物条件的车位,应按照共有专用部分计算,不能参与建设用地使用权的量化;如业主及开发商约定符合专有部分条件的车位、车库属于全体业主共有,则该部分应被视为小区的公用设施,不能作为共有份额的“分子”参与计算;如集中车库、车位,约定为开发商所有,并由开发商出租经营,则开发商也作为“专有部分”业主之一,该部分建筑面积既作为“分子”,也作为“分母”。
如果地下空间(包括停车场等)属于人防工程,则不得参与建设用地使用权的量化。因《物权法》没有明确人防工程的权利归属,故人防设施在法律上不在“建设用地使用权——建筑物区分所有权”的体系之中,不参与建设用地使用权的量化。
综上所述,业主的建设用地使用权及于整宗建设用地,被量化的客体也应该是整宗土地,不动产登记机构应做好权籍调查成果审核入库工作,查明宗地总面积和边界,并予以登记;业主共享的建设用地使用权份额与业主在建筑物区分所有权中的共有权具有一体性,二者在划分份额时可一并计算。业主享有的建设用地使用权的份额应按照专有部分建筑面积占总建筑面积比例来计算。
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